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聂梅生楼市处于高位盘整期正向良好方向发展

时间:2019-02-07 04:04:32| 来源:| 编辑:笔名| 点击:0次

聂梅生:楼市处于高位盘整期 正向良好方向发展

聂梅生在博鳌21世纪房地产论坛上表示,房地产市场最低迷时期已过,市场已经处在底部。但楼市何时回暖还依旧是个问题,并否认全国会出现如业内所担心的崩盘情况。

全联房地产商会创会会长聂梅生在博鳌21世纪房地产论坛接受采访表示,房地产市场最低迷时期已过,市场已经处在底部。但什么时候能回升还不好说。同时聂否认全国会出现如业内所担心的崩盘情况。

聂梅生认为,当前房地产正处于高位盘整期。

为什么说是高位,因为2013年房地产各项数据达到了最高位。而今年一季度出现了盘整,主要特征就是涨幅下降。到了4、5月份,部分数据出现负增长,但负增长不代表下降。

楼市处于调整期

房价同比涨幅很清楚,从去年的7.7%下降到目前的负值,月份是负的1.7%。并没有急挫,总体来说全国不会崩盘,比如下降30%到50%,不会有这样的情况,目前已经走稳。聂判断,目前房地产市场已经走稳,在向良好方向发展。如果政策不出大的问题,市场信心会慢慢恢复。同时,她认为,开发商目前都活得很好。

聂梅生表示,从数据上看,房地产开发投资增幅从去年底的19.8%,降到今年月的14.1%,商品房销售面积同比下降6%,这是很多人没有预料的,甚至看起来形成了全线的资金紧张。但仔细分析,这属于特殊情况。

聂梅生称,开发商的资金组成包括五部分。第一部分是个人按揭贷款

聂梅生楼市处于高位盘整期正向良好方向发展

,即个贷;第二部分是订金收款;第三部分是自筹资金;第四部分是利用外资情况;第五部分是开发贷。开发商一季度投资之所以出现急挫和个位数的增长,这是因为一季度个贷卡得紧。

开发商与购房者签订协议之后二三个月,个贷规模就下降了,开发商的订金收不回来,最终表现在数据上与去年5月份相比相差很多。开发商资金来源中,涨幅最大的就是企业自筹资金,包括信托、基金以及海外发债等等,自己找来的都是自筹资金。由于银行出现了大量影子银行问题,个贷和开发贷的利息远远低于表外这一块,银行当然不愿意放贷,因为表外可以达到15%,个贷是6%,开发贷是8%到9%,谁愿意做呢?开发投资为什么会下降这么快,这与上半年银行的货币政策,银行自身的运转是有关系的,这造成企业不得不拿贵的钱顶着。企业去年拿了很多土地,现在又无法融资,今年的情况是特殊的。

聂梅生呼吁,政策应当支持改善性住房部分。她认为,这部分需求属于误伤。同时,应该调整限贷政策,银行不应再提高当前的首套房房贷利率。以前偏紧的信贷政策已经不适用于处于调整期的房地产市场。

聂还表示,限购、限价也不适用于当前调整期的房地产市场。取消限购基本上是地方政府的做法。目前取消限购的城市主要分为两种,一种就是本来当时就不该限,当时限购是一个全国性的举措,一刀切,该限不该限的都限了。一些地方政府现在觉得它那个地方本来应该支持房地产的消费,而且也没有很大的投机炒房的问题,没有很大的泡沫,就不该限,这次就把它撤了。还有一些城市原来需要限购,但现在如果不取消限购,对当地的房地产市场是毁灭性的打击,在这种情况下,地方政府就取消了限购措施。

聂梅生称,两个取消限购的做法,后者可能多一些。比如像温州等城市,房地产已经折价了一半,这种情况之下你如果再限购,市场预期就更糟糕。本来还存在的一些购买能力也不能释放,最终导致整个资金链断掉,这对当地的经济摧残很大,所以要把原来的限购政策取消。

聂梅生认为,地方政府现在取消限购稍微晚了点,今年一季度开始就该有一个态度。既然中央政府基本上不出针对房地产的全国性政策,在这种情况下,就应该让地方政府作主,谁出的政策谁负责,这个话应该早说。地方政府已经耐不住了,想要出了,又怕喊停,又怕被问责。在这种情况下中央政府才有一个态度,你们自己调。我觉得晚了,中央早就应该有这种态度。本来房地产调控政策就应该因时因地制宜,不应该全国一刀切。