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二手房首付如何算申请贷款应注意哪些问题

时间:2018-10-24 18:34:12| 来源:| 编辑:笔名| 点击:0次

二手房首付如何算?申请贷款应注意哪些问题

所谓二手房首付,指的是购买二手房时除了银行贷款外买受方应当一次性支付的金额,其首付款的计算方式为:

净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款:不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)

贷款额=二手房评估价80%(首次贷款额度可达80%)贷款额估算方式,可用合同价85%,预估出大致评估价格。

值得注意的是,在二手房交易中,首付的成数是需要跟房东协商决定的,一般是2至3成。有如下几种首付情况可以按自己的情况作出决定:

1、一般情况上家没有贷款

二手房首付如何算申请贷款应注意哪些问题

,或者不需要下家配合还贷的,下家资质很好需要向银行申请8成贷款的就可以首付2成。

2、上家有贷款,且成数很高,一定需要下家配合还贷的,为安全起见,则可选择走资金监管流程,按3成首付支付。

3、下家有能力一次性付款的,可在签订合同约定一次性付款,则不存在首付问题。

一般情况下,银行是需要看到房东开具的除贷款部分的其它房款收据,才能批贷成功。所以,二手房首付应该怎么算,更多的是取决于买卖双方合意。

申请二手房贷款时应注意哪些问题?

1、要注意评估价与最高贷款额。在申请二手房贷款时,银行一般会先对房产进行评估,评估值一般会低于其市值。银行在放贷时采用合同价和评估价取得的原则,取两者之间的低值乘以贷款成数,即为房产的最高贷款额度。

2、要注意竣工年代与贷款年限。房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略,其实银行在审批贷款过程中,通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,多数银行目前的政策是房龄+贷款年限35年。例如,某房屋竣工年代为1997年,那么目前的房龄为15年,所以贷款年限最长为20年。

3、要注意还款方式的选择。现在银行的还款方式主要是等额本息、等额本金、双周供及固定利率等。各种还款方式分别针对是不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的借款人群,如还款方式相对于前者更能节省利息;双周供适合周结工资或者是夫妻双方月中和月底发工资的借款人。此外,借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力,一般月供不能超过家庭收入的50%为宜。

4、要注意贷款成数和利率。以北京为例,北京各区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%,二套房首付四成、利率上浮10%的政策。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款,现在是否结清,只要首次使用公积金贷款,利率都是按公积金目前首付两成,五年以上贷款利率3.87%来执行,但如果之前曾使用过公积金贷款,再次申请公积金贷款时需结清后方可使用。

5、要注意贷款银行的选择。现在商业银行很多,但各家服务的特色又不尽相同,贷款品种也有所差别,比如之前提到的双周供并非所有银行都有。如果借款人选择的常见的房贷产品,就要综合各银行点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择,当然服务质量等软性条件也要加以考虑。

6、要注意收入证明与还款能力。银行在批贷时,会要求借款人提供能证明其还款能力的证明,就是我们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况的证明,如果申请人已婚,一个人的收入证明低于其月供,则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款,符合条件后,银行也可以审批。另外,还有家庭的一些其他资产如:大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明,银行是一般会作参考的。

除上述所列的几点需要注意的问题之外,还需注意如借款人自身相关情况、申请贷款到放贷周期等。总之,在申请二手房贷款的时候要尽可能地充分考虑各方面的因素,以使自己的利益最大化,并获得很好地二手房买卖体验。如果在这个过程中,遇到无法解决的法律问题,最好咨询一下专业的律师。凭借着他们娴熟的执业技术,让你少一点后顾之忧,这显然是有必要的。